Vi siete mai chiesti se è più conveniente acquistare o detenere in locazione l’immobile che ospita il bar? Se l’acquirente è un imprenditore individuale, si pone un’ulteriore domanda: conviene tenere l’immobile come bene personale o inserirlo nell’attività commerciale? Se l’acquisto è fatto da una società commerciale, invece, entra necessariamente nell’attività di impresa. Nel caso di una società, l’acquisto può però essere fatto dai soci nella loro sfera privata, concedendone l’uso alla società tramite un contratto di locazione o di comodato gratuito. Per la società, l’immobile è in regime di locazione, o di comodato se è senza canoni.
Tre possibili soluzioni
Il primo vantaggio che si evidenzia per chi ha l’immobile di proprietà o in locazione finanziaria (il cosiddetto leasing)è che non si è soggetti alle periodiche richieste di aumento del canone di locazione alle scadenze contrattuali. Acquistando l’immobile, si perde però l’eventuale rendita sul capitale utilizzato; e se si utilizzano capitali di terzi, attraverso strumenti come il mutuo o il leasing, si devono pagare gli interessi. Quello attuale è un periodo particolarmente interessante per la stipula di mutui, perché gli interessi sono molto bassi (2-3% sui mutui ipotecari). Con l’utilizzo di un immobile in locazione non è necessario impiegare capitale, si pagano periodicamente i canoni contrattualmente stabiliti più le spese condominiali ordinarie. Nel contratto può essere prevista una clausola che permette all’inquilino di disdettare il contratto con preavviso di sei mesi. In presenza di gravi motivi, la disdetta può essere data anche se non prevista dal contratto. La durata minima del contratto è di 6+6 anni. Alla prima scadenza può essere disdettato dal proprietario solo in presenza di particolari motivi (utilizzo in proprio, necessità di lavori ecc.); alla seconda scadenza e alle successive può invece essere disdettato o ricontrattato liberamente.
L’acquisto in leasing
Il leasing è un contratto che ha la forma del contratto di locazione e la sostanza del contratto di finanziamento. È uno strumento mediante il quale una società finanziaria (società di leasing) acquista un bene scelto dal proprio cliente e glielo concede in locazione con pagamento di canoni, in genere mensili, e con il patto che alla scadenza il cliente può acquistarlo pagando il cosiddetto “riscatto”, di valore irrisorio rispetto al valore residuo del bene. Infatti pagando i canoni di leasing si paga anche il prezzo del bene.
Il leasing e il fisco
Con la locazione finanziaria, la deducibilità dei costi di acquisto è notevolmente accelerata: è infatti possibile dedurli in 12 anni anziché nei 34 necessari per l’ammortamento. In caso di cessione o assegnazione, però, quale contropartita si avrà una plusvalenza più elevata. La normativa italiana considera il leasing come un contratto di locazione: i relativi costi vanno quindi indicati in conto economico alla voce “B8 – Godimento beni di terzi” e considerati come costi di esercizio.
In sintonia con le modalità di ammortamento dei fabbricati, non è deducibile la quota capitale riferibile ai terreni dei canoni di fabbricati strumentali acquisiti in locazione finanziaria, anche se tali terreni sono stati acquisiti in periodi precedenti. In questo modo il trattamento fiscale dei canoni di leasing di un fabbricato è equivalente a quello applicabile al costo sostenuto per l’acquisto a titolo di proprietà.
La quota capitale di ogni periodo è determinata dalla seguente formula: si prendono i costi di acquisto della società di leasing al netto del costo di riscatto, si dividono per il numero di giorni di durata del contratto e si moltiplica il risultato ottenuto per il numero di giorni nel periodo considerato.Se il periodo di durata da calcolare è l’anno intero, basta dividere per il numero di anni totali.
Il valore da attribuire alla porzione della quota capitale riferibile al terreno e non deducibile sarà pari, per i nuovi contratti, al 20% (30% per i fabbricati industriali) della quota capitale complessiva di competenza del periodo d’imposta. Gli interessi totali sono pari alla differenza tra i canoni totali di competenza del periodo meno tale quota di capitale. Per quantificare gli interessi di periodo si può utilizzare la formula sopra riportata, mettendo però al numeratore il totale degli interessi al posto del costo di acquisto.
Check list
Acquisto
Gli interessi sui mutui, attualmente, sono particolarmente bassi (2-3%). Per acquistare, quindi, è un buon momento. Per l’imprenditore individuale è fondamentale valutare se detenere l’immobile di proprietà a titolo personale o se inserirlo nell’attività imprenditoriale.
Leasing
Dal punto di vista fiscale la legislazione italiana lo considera allo stesso modo di un contratto di locazione. I costi d’acquisto però si deducono in meno tempo: 12 anni.
Locazione
La durata minima dei contratti è di 6+6 anni. Dopo la seconda scadenza si può disdettare o si possono ridefinire le condizioni liberamente. Le spese condominiali, di norma, sono escluse dal canone di locazione.
